Wertermittlung bei Bäumen

Wertermittlung: Methodische Grundsätze

Der Aufwuchs und besonders die Bäume sind ein Bestandteil des Grundstücks, und tragen somit zum Wert des Grundstücks bei.
Bei Beschädigungen ist es von Interesse wie hoch die Kosten der Wiederherstellung sind. Ist eine Wiederherstellung nicht oder nur zu Teilen möglich, so ist die Höhe des Schadens zu bemessen.
Diese Differenz ist gleichbedeutend mit der Schadensminderung des Grundstückes.

Der Wert der Gehölze wird mit dem modifizierten Sachwertverfahren errechnet. Dies entspricht der Wertermittlungsverordung § 21 . "Der Herstellungswert von Außenanlagen und sonstigen Anlagen wird, soweit sie nicht vom Bodenwert miterfasst werden, nach Erfahrungsgrundsätzen oder nach den gewöhnlichen Herstellungskosten ermittelt."
Ein modifiziertes Sachwertverfahren ist die Methode Koch, welche für die Wertermittlung von Gehölzen entwickelt worden ist. Diese Methode ist gerichtlich anerkannt.
Im betreffenden Fall der Schadensberechnung gliedern sich die Schritte wie folgt:

Sachwertverfahren

1. Erfassung des Standortes und der Gehölzfunktion

Unter Funktion ist zu verstehen, ob der Baum z.B. gestalterische, umweltrelevante oder verkehrstechnische Funktionen besitzt

2. Herstellungsgröße festlegen = Wert des gepflanzten Gehölzes

Grundlage dafür sind die Kosten des Baumes, der üblicherweise an diesen Standort gepflanzt werden würde. Dafür wird der Preis des gleichen Gehölzes mit der betreffenden Ausgangsgröße und Pflanzqualität abzüglich der branchentypischen Rabatte ermittelt. Dies geschieht aus dem aktuellen Katalog der großen und renommierte Baumschule Lorenz von Ehren.
Grundlage für diese Überlegungen ist die vom BGH geforderte address>"Verkehrswertüberlegung". Diese kann mit folgender Frage umrissen werden: Welche Gehölzgröße würde ein "wirtschaftlich vernünftig denkender Mensch" für dieser Stelle wählen? Welcher Aufwand, auch in finanzieller Hinsicht, ist für die Herstellung gerechtfertigt?
Bei Bäumen enden diese Überlegungen mit der Auswahl der Pflanzengröße und -qualität.
Die Pflanzengröße wird von den Kulturjahren und der Verpflanzhäufigkeit bestimmt. Als Maß dienen hierfür der Stammumfang gemessen in cm in 1 m Höhe (16-18) und oft auch die Höhe und Breite des Gehölzes. Die Qualität wird beschrieben mit der Anzahl der Verschulvorgänge (3xv), der Kulturform (H - Hochstamm, Hei - Heister, Sol. - Solitär), u.U. der Anzuchtabstände (aus extra weitem Stand) und der Rodeform ( verpflanzte Sträucher, mit Drahtballierung).

3. Kosten der Anwachsphase festlegen = Wert des gepflanzten und angewachsenen Gehölzes

Ferner werden die Kosten für die Pflanzarbeit, die Anwachspflege, die Verzinsung des Kapitals und das betriebswirtschaftliche Risiko mit erfasst. Die Grundlage dafür sind Erfahrungswerte aus der Praxis oder relevante Tabellen, die von der Gartenamtsleiterkonferenz beim Deutschen Städtetag (GALK/DST) ermittelt worden sind. Ferner werden persönliche Erfahrungen im Umgang mit Ausschreibungen verarbeitet.
Nach der fachgerechten Pflanzung ist noch nicht sichergestellt, dass die Gehölze auch weiterwachsen. Dies kann erst nach 3 Jahren zuverlässig beurteilt werden. In dieser Zeit bedarf es der Neupflanzung einer intensiveren Pflege entsprechend der DIN 18 916. Für diese 3 Jahre werden die Pflegekosten mit erfasst.
Zwar werden durch sorgfältige Pflanzung und Pflege das Anwachsrisiko erheblich verringert, es kann jedoch nicht ausgeschlossen werden. Das Risiko wird mit 5 % gesondert erfasst .

4. Kosten der Herstellungsphase = Wert des fertig hergestellten Gehölzes

Da der Baum aber noch nicht mit der Pflanzung die gleiche Funktion erfüllen kann wie die betrachteten Exemplare, werden die Kosten für die jährliche Pflege bis zur Funktionserfüllung mit berücksichtigt. Es besteht ein deutlicher Werteunterschied zwischen dem jungen, gepflanzten Gehölz und dem Gehölz kurz vor der Beschädigung in seiner Funktion. Die Wertminderung durch das beschädigte Gehölz ist gleichbedeutend mit der verbleibenden Grundstückswertminderung. Von Koch werden Herstellungszeiten von max. 20 Jahren für Straßenbäume und max. 30 Jahren für Parkbäume vorgeschlagen, die sich in der Praxis auch bewährt haben.
Alle bisher angefallenen Kosten werden für die Jahre bis zur besagten Funktionserfüllung verzinst. Die Berechnung erfolgt mit allgemeinen Formeln der Finanzmathematik oder es wird auf Tabellen der Finanzmathematik , Erfahrungswerte und allgemeine Regeln der Bewertungspraxis zurückgegriffen.
Die Kosten der Pflanzung werden hierbei mit dem Aufzinsungsfaktor verrechnet.
Somit ergeben sich die Kosten des fertig hergestellten Gehölzes, das die beschriebene Funktion erfüllen kann. Dazu muss nicht das bisherige Alter des Gehölzes erreicht werden. Das für die Funktionserfüllung notwendig Alter wird aus fachlichen Erfahrungswerten bestimmt.

5. Werteverlauf des Gehölzes bestimmen = Zeitwert

Die bisher errechneten Gesamtherstellungskosten geben den Zeitwert des fertig hergestellten Baumes an.

6. Wertminderungsabschläge für Mängel, Schäden und sonstiger Umstände = Sachwert

Nun haben einige Gehölze eine geringere Lebenserwartung auf grund des Alters und des Zustandes. Dem entsprechend werden Wertminderungen wegen des Alters (Abschreibung, WertV 88 § 23), wegen Mängeln und Schäden (WertV 88 § 24) und sonstiger Umstände (Nachbarrecht, Grenzabstände, WertV 88 § 25) erhoben.
Die Grundlage für die Alterswertminderungen ergeben sich aus dem Alter der Gehölze und der Lebenserwartung der Gehölze an dem betreffenden Standort.

Beispiel einer Wertberechnung nach dem Sachwertverfahren:

Im Zuge eines Verkehrsunfalls erleidet ein Alleebaum (25jährige Esche) eine schwere Stammverletzung, wodurch ein Großteil seiner, für die Versorgung notwendigen Saftleitungsbahnen, beschädigt wurde. Der Gutachter erklärt diesen Baum als Totalschaden.

Ausgehende Daten des Baumes:

1 welche Funktion Allee gebunden
2 Stammumfang: 75 cm
3 Höhe: 8,00 m
4 Kronendurchmesser: 6,50 m
5 Alter am Standort: 25 Jahre
6 Lebenserwartung: noch ca.20 Jahre

 

  Kosten Siehe obige Aufstellung Nr.
Kosten für den Baum (Ausgangsgrösse 16-18 cm StU) 276,-- € 2
Kosten der Pflanzarbeiten 348,-- € 3
Anwachspflege für 3 Jahre 131,-- € 3
Anwachsrisiko 113,25 € 3
Herstellungszeit für 15 Jahre 1417,12 € 4
Kosten für jährliche Pflege 414,-- € 4
Wertminderungen 35 v.H. - 632,25 € 6
Kosten der Rodung 501,50 €  
Gesamtwert 2568,62 €  

Quelle: Baumpfleger AT

Quellen:

Arbotec

Methode-Koch